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Mag. Gerfried Frizberg
Notariat Birkfeld
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Tel: 03174/4408
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Liegenschaftsrecht – Immobilienrecht und Treuhandschaften

Dieses Kapitel betrifft sowohl Zins- und Einfamilienhäuser, als auch Eigentumswohnungen, Baugründe, land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundstücke und dergleichen.

Das Liegenschaftsrecht regelt die Voraussetzungen betreffend den Erwerb und die Übertragung von Eigentum an Liegenschaften. Unter den Begriff „Liegenschaften“ fallen unter anderem: Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen usw.

Unabhängig von der Art der Übertragung bzw. Erwerbung – sei dies durch Kauf, Schenkung, Übergabe oder auch durch Miet- oder Pachtverhältnisse: der Notar steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite – angefangen vom ausführlichen Beratungsgespräch, Aufklärung hinsichtlich der einzelnen etwaigen Problembereiche, über das Verfassen eines diesbezüglichen Vertrages bis hin zu den notwendigen Grundbuchseintragungen.

Auch die mit dem Liegenschaftsrecht im Zusammenhang stehenden Rechtsbereiche wie in etwa Vorkaufs- oder Dienstbarkeitsrecht, aber auch das Belastungs- und Veräußerungsverbot oder die Lastenfreistellung hinsichtlich einer im Grundbuch eingetragenen Belastung der Liegenschaft – Ihr Notar berät Sie als Experte und sucht die optimale Lösung – für beide Seiten: Übergeber und Übernehmer.

Kaufverträge

Durch eine kompetente und transparente Abwicklung wird dem Käufer eine rasche und lastenfreie Eintragung seines Eigentumsrechtes im Grundbuch gesichert; und dem Verkäufer ein rascher Zugriff auf den treuhändig erlegten Kaufpreis.

Damit Sie an einer Liegenschaft oder an einem Haus bzw. an einer Wohnung oder auch nur an Teilen hiervon Eigentum erlangen, benötigen Sie einerseits einen Kaufvertrag, andererseits eine diesbezügliche Grundbuchseintragung. Erst mit letzteren werden Sie auch tatsächlich und mit Wirkung für Dritte Eigentümer.

Mit einem Kaufvertrag werden die Vereinbarungen schriftlich festgehalten – da diesem Vertrag eine hohe Beweiskraft anteilig wird, ist es wichtig, alle Bedingungen, Zusicherungen und Übereinkünfte des gegenständlichen Immobilienkaufes festzuhalten.

Der Notar wahrt bei einer diesbezüglichen Vertragserrichtung bzw. Vertragsausfertigung Ihre Interessen und schützt Sie so vor etwaigen nachteiligen Vertragsbestimmungen. Zudem hat der Notar die Pflicht, die Vertragsparteien (demnach beide Seiten: Verkäufer und Käufer), besonders aufzuklären und hat beiden Seiten gegenüber neutral zu sein.

Tauschverträge

Während bei einem Kaufvertrag die Gegenleistung stets in einem Geldbetrag besteht; ist dies bei einem Tauschvertrag nicht der Fall. Besteht die Gegenleistung demnach nicht in Geld, liegt ein solcher Tauschvertrag vor.

Beide Parteien des Vertrages einigen sich über Übergabe und Übereignung der Tauschsache. Der Tauschvertrag ähnelt zwar dem Kaufvertrag, unterscheidet sich von diesem jedoch - wie bereits erwähnt - dadurch, dass anstelle des Kaufpreises eine Sache als Gegenleistung zu übergeben bzw. zu übereignen ist. Bei einem Tauschvertrag wird demnach eine Sache gegen eine andere Sache überlassen („getauscht“).

Mietverträge und Pachtverträge

Wird ein Dauerschuldverhältnis eingegangen, ist auf Rechtssicherheit besonderer Wert zu legen. Um Streitereien bereits im vorhinein so weit als möglich zu vermeiden, muss es zu klaren Regelungen und Absicherungen hinsichtlich der Beendigungsart und den daran geknüpften Rechtsfolgen kommen.

Alle Fragen des Miet- und Pachtrechts beantworten wir Ihnen gerne. Auch bei der Erstellung bzw. der Errichtung der diesbezüglichen Verträge sowie der Vergebührung helfen wir Ihnen!

Schenkungsverträge und Übergabsverträge

Umfassende Beratung einerseits, sowie klare und verständliche Abfassungen der Verträge andererseits, bedeuten Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Bei einem Schenkungsvertrag handelt es sich um einen Vertrag, bei welchem jemanden unentgeltlich eine Sache überlassen wird.

Achtung: Schenkungsanrechnung im Erbrecht. Hierbei geht es um die erbrechtliche Anrechnung von Vorempfängen – zum Beispiel, wenn eine erbberechtigte Person vom Erblasser (noch zu dessen Lebzeiten), Schenkungen erhalten hat. Ohne eine diesbezügliche Anrechnung würden die anderen erb- und pflichtteilsberechtigten Personen dieses Erblassers benachteiligt werden – und zwar dann, wenn diese nichts oder weniger vorweg erhalten haben.

Schenkungsanrechnung bei der Nachlassberechnung: Diese kann zum Beispiel ein pflichtteilsberechtigtes Kind oder auch ein pflichtteilsberechtigter Ehegatte verlangen – hiervon ausgenommen sind jedoch jene Schenkungen, welche früher als zwei Jahre vor dem Tod des Erblassers an nicht pflichtteilsberechtigte Personen ergangen sind.

Deshalb kann es ratsam sein, bei beabsichtigten Schenkungen an ein pflichtteilsberechtigtes Kind, dass die übrigen weichenden pflichtteilsberechtigten Kinder, hinsichtlich dieser Schenkung, einen Erb- und Pflichtteilsverzicht bzw. einen Anfechtungsverzicht ablegen.

Bei einem Übergabsvertrag gibt es keine „unentgeltliche“ Überlassung, sondern sind hierbei vielmehr auch Gegenleistungen zu erbringen (Wohnrecht, Ausgedinge und dergleichen für die Übergeber). Diesbezüglich ist es dringend ratsam, die Erb- und Pflichtteilsansprüche etwaiger weichenden Kinder, das sind jene, welche durch den Übergabsvertrag nicht bedacht werden, gleich mit zu regeln – meist durch Geldleistungen für die weichenden Erben, dafür verzichten diese auf ihre Erb- und/oder Pflichtteilsansprüche aus der Übergabe oder überhaupt auf ihre Erb- und/oder Pflichtteilsansprüche. Ansonsten muss der Übernehmer damit rechnen, dass beim Ableben der/des Übergeber/s, durch den Übergabsvertrag nicht bedachte pflichtteilsberechtigte Personen, schließlich gegen den/die Übernehmer ihre etwaigen Pflichtteilsansprüche geltend machen.

Wohnungseigentumsverträge

Durch die Begründung von Wohnungseigentum können Benützungsvereinbarungen grundbücherlich abgesichert werden. Dadurch wird auch der Verkehrswert der einzelnen Wohnungen erhöht.

Mit einem derartigen Vertrag werden die rechtlichen Beziehungen der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander geregelt – man räumt sich gegenseitig das Recht der ausschließlichen und alleinigen Nutzung einer bestimmten Wohnung; eines bestimmten Abstellplatzes und dergleichen, ein.

Aber es können auch Regelungen hinsichtlich jener Teile der Liegenschaft festgelegt werden, welche gemeinsam benutzt werden – also allgemein zugänglich sein sollten.

  • Wohnungseigentum bedeutet, dass der Miteigentümer einer Liegenschaft das Recht hat, eine Wohnung oder einen Pkw-Abstellplatz und dergleichen, alleine und ausschließlich zu nutzen und auch nur alleine darüber zu verfügen. Als Wohnungseigentümer ist man gleichzeitig auch immer Miteigentümer einer Liegenschaft. Man besitzt demnach auch einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft.
  • Eigentümerpartnerschaft
    Seit Juli 2002 können zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Man muss hierfür (nicht wie früher) verheiratet sein, nicht einmal miteinander verwandt braucht man sein. Beiden Personen (Lebensgefährten, Geschwister, etc.) gehört dann genau jeweils der Hälfteanteil – beide sind jeweils Hälfte-Wohnungseigentümer. Diese beiden Hälfteanteile dürfen dann auch nur mehr gemeinsam belastet, beschränkt oder einer Zwangsvollstreckung unterworfen werden. Will einer der beiden Wohnungseigentümer demnach verkaufen, benötigt er die Zustimmung des anderen. Beide haften auch gemeinsam für Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum.

Bauträgerverträge

Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich um den Erwerb:

  • von (Wohnungs-)Eigentum
  • eines Bestandvertrages (Miete, Pacht)
  • eines Baurechts usw.

an erst zu errichtenden und zu bauenden Gebäuden, Häusern, Wohnungen und Geschäftsräumen - oder wenn diese grundlegend zu erneuern sind.

Verträge über bereits bestehende Wohnungen, Häuser etc. fallen demnach nicht darunter.

Bauträger ist jener, welcher sich verpflichtet, dem Erwerber diese obgenannten Rechte zu verschaffen. Einerlei ist es, welche Rechtsform der Bauträger hat: er kann genauso gut eine natürliche Person sein, als auch eine juristische. Ebenfalls muss die Tätigkeit des Bauträgers keine gewerbliche sein.

Das Bauträgervertragsgesetz hat zum Ziel, dass ein Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen davor geschützt wird, seine bereits im Vorhinein geleisteten Zahlungen (bevor das jeweilige Bauprojekt fertig gestellt ist), nicht restlos zu verlieren, falls der Bauträger in Konkurs geht oder insolvent – sprich zahlungsunfähig - wird. Bei einem Bauträgervertrag sind bestimmte zwingende Vertragsvorschriften vorgesehen: Der Notar ist Ihnen bei der diesbezüglichen Errichtung selbstverständlich behilflich.

Realteilungsverträge

Alleineigentum an einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft, kann durch Realteilung geschaffen werden. Bei einer Realteilung geht es darum, dass ein Grundstück, bei welchem mehrere Personen Eigentümer sind (sogenannte Miteigentümer), der Fläche nach aufgeteilt wird.

Die einzelnen Miteigentümer verzichten demnach auf den Anteil an der Gesamtfläche des Grundstücks, erhalten dafür aber das Alleineigentum an einer bestimmten Teilfläche. Erhält nun einer dieser Miteigentümer durch die Realteilung mehr an Fläche, als ihm ursprünglich zugestanden hat (als seinem Miteigentumsanteil entsprochen hat), muss er für diesen Mehrerwerb auch Grunderwerbssteuer bezahlen.

Realteilungen sind jedoch auch hinsichtlich eines Unternehmens möglich: Zum Beispiel, wenn eine Personengesellschaft gänzlich oder auch nur teilweise aufgegliedert wird auf eine andere Personengesellschaft, oder auf ein Einzelunternehmen.

Dienstbarkeiten

Man benötigt z.B.: dringend ein Wege- oder Wasserleitungsrecht; kann oder will aber nicht Eigentum an der betreffenden Liegenschaft erwerben.

Unter einer Dienstbarkeit oder einer Servitut, versteht man das beschränkte Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Derjenige, welcher der Eigentümer dieser fremden Sache ist, ist verpflichtet, etwas zu dulden oder etwas zu unterlassen. Im Gegenzug dafür, ist der Berechtigte der Dienstbarkeit dazu verpflichtet, sein Recht an der fremden Sache schonend und einschränkend auszuüben. Für den Belasteten soll demnach die Ausübung der Dienstbarkeit so wenig als nur möglich beschwerlich sein.

Grunddienstbarkeiten sind solche an einer Liegenschaft: Eine solche liegt dann vor, wenn ein Grundstückseigentümer berechtigt ist, ein fremdes Grundstück zu überqueren oder sein Vieh darüber zu treiben oder mit einem Fuhrwerk darüber zu fahren (Wegerechte); oder auch bestimmte Weide- oder Wasserrechte besitzt. Bei einer Grunddienstbarkeit steht das Recht dem jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft zu.

Im Gegenzug dazu, gibt es auch persönliche Dienstbarkeiten, welche nur einer bestimmten Person zustehen. Dies kann ein Fruchtgenussrecht sein, wie zum Beispiel der Bezug von Milch an einer Kuh oder auch ein Gebrauchsrecht, wie zum Beispiel das Recht, eine bestimmte Wohnung zu benutzen. Diese Personaldienstbarkeiten enden, wenn die jeweils berechtigte Person stirbt, also mit deren Tod.

Während nun Grunddienstbarkeiten der Ergänzung des eigenen Liegenschaftseigentums dienen; steht hingegen bei Personalservituten die „Versorgung von Angehörigen“ im Vordergrund (zum Beispiel das lebenslange Wohnrecht der Eltern, wenn diese ihr Haus/ihre Landwirtschaft an ein Kind übergeben).

Die praktische Bedeutung von Servituten/Dienstbarkeiten ist vor allem im ländlichen Raum und im landwirtschaftlichen Bereich relativ groß. Die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch, bedarf zudem eines schriftlichen, beglaubigten Vertrages.

Das Vorkaufsrecht

Was bedeutet es, wenn an einem Grundstück jemand ein Vorkaufsrecht hat? Will man dieses besagte Grundstück als dessen Eigentümer verkaufen, muss man dem jeweiligen Vorkaufsberechtigten entweder ein fix unterschriebenes Anbot des interessierten Käufers vorlegen; oder – wenn bereits vorhanden – den bereits fertigen Kaufvertrag.

Der Vorkaufsberechtigte hat dann 30 Tage lang Zeit, von seinem Recht Gebrauch zu machen: Entscheidet er sich dafür, tritt er in das fix unterfertigte Anbot des Käufers oder den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag ein. Der Vorkaufsberechtigte kann demnach zu jenen Bedingungen kaufen, zu denen der Dritte (interessierte Käufer) gekauft hätte.

Kommt es aber hingegen zu einer Verschenkung oder einer Vererbung des besagten Grundstückes, so kann dieses Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden. Dieses Vorkaufsrecht bleibt aber solange der Berechtigte lebt, auch aufrecht. Daran sind somit auch die Beschenkten bzw. die Erben gebunden – falls diese das Grundstück weiter verkaufen möchten.

Ein derartiges Vorkaufsrecht bedeutet für den jeweiligen Eigentümer nun folgendes:

Beabsichtigt er, das Grundstück zu verkaufen, hat er es zunächst einmal dem Vorkaufsberechtigten anzubieten. Wird der Berechtigte übergangen, kann er vom Eigentümer Schadenersatz fordern. Ist dieses Vorkaufsrecht im Grundbauch verankert, darf das Eigentumsrecht eines Dritten nur dann verbüchert werden, wenn der Vorkaufsberechtigte zuvor zugestimmt hat bzw. eine Urkunde vorgelegt wird, welche bezeugt, dass die Liegenschaft dem Berechtigten angeboten worden ist - aber vergeblich, dieser das Angebot demnach nicht angenommen hat.

Belastungs- und Veräußerungsverbot

Ein Belastungsverbot / Veräußerungsverbot an einer Liegenschaft kann entweder durch eine Vertrag oder aber auch letztwillig begründet werden. Eine Veräußerung oder eine Belastung dieser Liegenschaft ist demnach nur mehr dann möglich, wenn der Begünstigte zustimmt. Verpflichtet wird hierbei aber nur der erste Eigentümer, nicht hingegen dessen Nachkommen bzw. Nachfolger. Gegen dritte bzw. fremde Personen entfaltet es hingegen nur dann seine rechtliche Wirkung, wenn es zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern (inklusive Schwiegerkind) abgeschlossen und zusätzlich ins Grundbuch einverleibt wird.

Die Liegenschaft kann dann ohne die Zustimmung des/der Berechtigten weder jemand anderem übertragen, noch mit Krediten belastet werden.

Wird das Liegenschaftsvermögen an die nächste Generation übertragen, erscheint es für die Übergeber somit ratsam, sich ein solches Belastungs- und Veräußerungsverbot einräumen zu lassen. Die neuen Eigentümer können demnach nur mit Zustimmung der Übergeber die Liegenschaft verkaufen, oder Belastungen oder Pfandrechte eintragen lassen. Dieses Belastungs- und Veräußerungsverbot erlischt übrigens mit dem Tod der Übergeber (genauer gesagt, mit dem letztversterbenden Übergeber).

Pfand- und Darlehensurkunden, Schuldscheine, Lastenfreistellungen

  • Pfandurkunde: Eine Sicherstellung ist für die meisten Kredite notwendig. Mit dieser Urkunde wird der Gläubiger vom Liegenschaftseigentümer ermächtigt, das jeweilige Pfandrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen.
  • Schuldschein/Darlehen: Über die Zuzählung eines Darlehens wird als Beweissicherung häufig ein Schuldschein ausgestellt. In diesem Schuldschein werden unter anderem festgelegt: Darlehensnehmer und Darlehensgeber; der Gegenstand und der Betrag des Darlehens; die Bedingungen hinsichtlich der Zinsen; der Fälligkeitstermin; die Kündigungsmöglichkeiten und dergleichen. Ein Schuldschein ist aber nur ein Beweispapier – hingegen kein Wertpapier.
  • Lastenfreistellung bzw. Löschung der Pfandrechte: Dabei handelt es sich um die Freistellung von den Lasten einer Liegenschaft, welche im Grundbuch eingetragen sind.

Das Risiko einer grundbücherlichen Belastung:

In der Regel sind etwaige Kredite auf der Liegenschaft grundbücherlich sichergestellt. Der Käufer an einer solchen Liegenschaft ist aber interessiert daran, diese unbelastet zu übernehmen – dies wird zwar meist laut Vertrag auch in dieser Art und Weise vereinbart. Ob diese gewünschte Lastenfreistellung nun auch wirklich durchgeführt worden ist, ist für den juristischen Laien jedoch oft nicht wirklich nachvollziehbar. Hierbei steht Ihnen Ihr Notar hilfreich zur Seite!

Treuhandschaft

Nach einer Vertragserrichtung übernehmen wir die treuhändige Abwicklung: Errichtet der Notar einen Vertrag für Sie, so wird er meist auch zum Treuhänder bestellt. Das notarielle Treuhandregister garantiert dem Klienten optimale Sicherheit. Dies vor allem dahingehend, wenn hohe Geldbeträge zwischen Käufer und Verkäufer transferiert werden. Zum einen dient die Treuhandschaft der Absicherung des Verkäufers: Wird der eintragungsfähige Kaufvertrag samt Aufsandungserklärung (Einwilligung des Verkäufers, dass das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch einverleibt werden darf), dem Käufer übergeben, kann dieser die Einverleibung im Grundbuch und somit den rechtswirksamen Eigentumserwerb erwirken. Der Verkäufer hat aber keine Sicherheit, dass ihm auch der hierfür vereinbarte Kaufpreis bezahlt wird.

Zum anderen dient die Treuhandschaft aber auch der Sicherheit des Käufers: Hat dieser den Kaufpreis bereits bezahlt, noch bevor die Einverleibung ins Grundbuch erfolgt ist, könnte folgendes passieren: In der Zwischenzeit kann zum Beispiel der Verkäufer die Liegenschaft nochmals verkaufen (an einen weiteren Interessierten); oder es könnte zwischenzeitlich gegen den Verkäufer bereits Exekution geführt werden.

Daher erscheint es sinnvoll und ratsam, bei Liegenschaftskäufen, welche meist mit einem höheren Geldbetrag verbunden sind, den Notar als Treuhänder heranzuziehen. So beauftragen Käufer und Verkäufer zum Beispiel den Notar, nach dem Überweisen des Kaufpreises, die Eigentumsrecht-Einverleibung im Grundbuch zu bewirken; ist dies erfolgreich geschehen, so leitet der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer weiter.

Nutzen Sie die also die „Treuhändige Verwahrung des Kaufpreises inklusive Versicherungsschutz“ durch Ihren Notar. Ihre Gelder werden bei der Notartreuhandbank erlegt. Zudem haben Sie die Sicherheit, dass ein unerlaubter Zugriff von dritter Seite nicht möglich ist; vor jeder Überweisung erfolgt eine schriftliche Verständigung an Sie. Sie genießen zusätzlich auch eine Verzinsung der Gelder zu marktüblichen Konditionen und kommen in den Genuss eines Versicherungsschutzes.

Einsicht in Grund- und Firmenbuch

  • Will man Grund und Boden erwerben, ist es unvermeidlich, ins Grundbuch zu schauen. In diesem ist ersichtlich, wer Eigentümer ist bzw. bei mehreren Eigentümern, wie viele Anteile an der Liegenschaft jeder besitzt; aber Sie erfahren auch, welche Belastungen oder Dienstbarkeiten auf der Liegenschaft einverleibt sind; oder welche Grundstücke zur jeweiligen Liegenschaft gehören usw. Jeder Notar kann Einsicht ins Grundbuch gewähren; aber auch Grundbuchsabschriften herstellen.
  • Firmenbuch: Jeder Notar hat Einsicht ins Firmenbuch und kann daher Firmenbuchauszüge herstellen. Natürlich ist Ihnen Ihr Notar auch hinsichtlich aller Fragen betreffend Grundbuch bzw. Firmenbuch und den diesbezüglichen Auszügen behilflich! Wir erledigen für Sie auch die jeweiligen Grundbuchsanträge/-gesuche beim zuständigen Bezirksgericht.

Digitale Katastermappe

Die digitale Katastermappe stellt die Grundstücke aus der Grundstücksdatenbank in digitaler Form dar. Dadurch besteht die Möglichkeit, eine viel genauere Ermittlung der Flächen zu erhalten. Durch einen direkten Zugang zu den Vermessungsämtern, können wir Ihnen auf Anfrage sofort Zugang bzw. Einsicht in die digitale Katastermappe bieten. Damit ist es uns auch möglich, Ihnen einen Lageplan aller Liegenschaften Österreichs zu erstellen.